最近房产圈炸了个大热点，相信不少朋友都刷到了——原国家房改课题组组长孟晓苏，直接建议叫停法拍房！他说现在有些法拍房直接按市场价5折甩卖，不光自己卖得便宜，还把周边小区的房价都给带崩了，甚至拖累银行的资产缩水。这事儿一出来，网上吵翻了天，有人说“早该管管了”，也有人说“叫停没用，治标不治本”。今天咱们就用大白话唠唠这事儿，不整那些专业术语，全是咱底层老百姓能听懂的大实话。
先给没跟上热点的朋友补补课，把这事儿的来龙去脉说清楚。孟晓苏可不是普通专家，当年房改的核心参与者之一，说话还是有分量的。他最近在采访里明确说，现在的法拍房大多是因为有人还不上房贷，银行收回后拿去拍卖的。按规矩，法拍房一般先按评估价7折起拍，第一轮没人要，第二轮再降20%，到第三轮可能就只剩5折了，相当于一套100万的房子，50万就能拿走。更关键的是，这种低价成交的房子，会直接拉低周边二手房的价格预期。比如你家小区正常房价1.5万/平，旁边一套法拍房1万/平成交了，你再想按1.5万卖自己的房子，买家肯定会说“人家法拍房才1万，你这太贵了”，最后只能被迫降价。
而且现在法拍房的数量多到吓人，不是个别现象。数据显示，2025年全国法拍房挂牌量就有64.9万套，历史存量更是突破了350万套，相当于一个中等二线城市的住房总量了。2026年开年更夸张，刚第一周，阿里、京东这些主流拍卖平台新增的法拍房就有1.2万套，平均每天1700多套，创了历史新高。这里面大部分是住宅，还有不少商业地产，成交折扣低得离谱，全国平均6.8折，三四线城市甚至出现5折以下的“白菜价”房源，一套200万的房子，直接能省出100万，看着像捡漏，其实藏着大问题。孟晓苏担心的就是，这么多低价法拍房砸到市场上，会形成恶性循环：法拍房降价→周边房价下跌→更多人觉得房价还会跌，不敢买房→正常二手房卖不动，业主只能降价→最后银行手里的抵押房产也跟着贬值，甚至法拍都卖不出去，只能自己扛着。
那为啥会有这么多法拍房，还非得这么低价卖呢？咱们拆解几个核心原因，全是扎心的现实。第一个最主要的，就是这几年不少人扛不住房贷了。前几年楼市火的时候，很多人在房价高位上车，贷款几十年，每月要还大几千甚至上万的房贷。结果这两年经济环境不好，有的行业裁员，有的生意倒闭，收入突然断了，房贷自然就还不上了。2025年居民部门杠杆率都升到62.5%了，房贷断供率同比涨了23%，这些断供的房子最后就变成了法拍房。
第二个原因，银行要急于回笼资金，只能低价甩卖。对银行来说，这些断供房是“不良资产”，放在手里越久，风险越大。银保监会的数据显示，2024年末个人住房贷款不良率已经升到0.87%了，虽然看着不高，但基数大啊，银行必须尽快把这些房子卖出去，收回本金，不然亏得更多。所以银行根本不追求卖高价，只要能快速成交就行，这就导致法拍房的起拍价一降再降。
第三个原因，法拍房本身藏着不少坑，普通人不敢买，只能靠低价吸引买家。很多人觉得法拍房便宜想捡漏，但其实里面全是猫腻。比如有的房子有隐性债务，原房主欠了好几年的物业费、水电费，你拍下来之后就得自己买单，深圳就有个人拍了套60万的房子，最后发现欠了8万多物业费，算下来比市场价还贵。还有的房子有长期租约，按“买卖不破租赁”的规矩，你就算拍下来也住不进去，清场费至少要10万起步。这些风险让很多人望而却步，竞拍的人少了，价格自然就上不去，最后只能低价成交。
接下来咱说说，这么多低价法拍房，到底会给咱们普通人和楼市带来啥影响？最直接的就是，已经买房的业主亏大了。你辛辛苦苦攒首付买的房子，本来想着能保值，结果小区里出了一套低价法拍房，你家房子的估值直接就降了。比如之前你家房子能卖120万，法拍房100万成交后，你再想卖，最多只能卖到110万，平白无故少了10万，这可是不少家庭好几年的积蓄。
更严重的是，它会搞崩整个楼市的信心。本来这几年房价就一直在调整，大家买房都很谨慎。现在看到这么多法拍房低价成交，会觉得“房价还会继续跌”，不管是刚需还是想改善的，都会选择观望，不敢出手。买的人少了，正常的二手房和新房就更难卖了，开发商卖不掉房就不敢拿地，地方财政受影响，相关的家电、家具行业也会跟着冷清，最后形成一个恶性循环。就像孟晓苏说的，日本90年代就是因为法拍房激增300%，再加上政策失误，导致房价连续跌了18年，陷入“失去的二十年”。
还有就是对银行的影响，低价法拍房会让银行的资产缩水。本来一套房子抵押的时候评估价100万，银行贷出去70万，结果最后法拍只卖了50万，银行就亏了20万。亏得多了，银行就会更谨慎，提高房贷门槛，比如把首付比例从20%提到30%，还得要更高的收入证明，最后把真正想买房的刚需也挡在了门外，让楼市更冷清。
聊到这，肯定有朋友想问，孟晓苏建议叫停法拍房，这招管用吗？我说说我的观点，可能有点犀利，但全是真心话：叫停法拍房，只能解一时之渴，解决不了根本问题，甚至可能适得其反。
首先，法拍房低价成交是结果，不是原因。很多人觉得是法拍房拉低了房价，但其实是房价先跌了，大家才还不上房贷，房子才变成法拍房的。就像有人感冒发烧，你只给退烧药，不治病根，烧退了还会再犯。现在楼市的问题是需求不足、大家收入不稳定、信心不够，这些问题不解决，就算叫停了法拍房，该还不上房贷的还是还不上，最后只是把问题延后了，不是解决了。
其次，叫停法拍房不合情也不合法。法拍房是法院强制执行的，目的是帮债权人拿回自己的钱，不光是银行，还有很多因为合同纠纷、民间借贷被欠钱的普通人。如果不让法拍，这些债权人的钱就打了水漂，公平正义咋保障？总不能因为要稳房价，就牺牲债权人的利益吧？而且这也违背了市场规律，法拍房的价格其实反映的是房子真实的价值，人为干预只会让市场更混乱，延缓市场调整的节奏。
我觉得孟晓苏的出发点是好的，想稳房价、稳信心，但找错了方向。真正该解决的，是那些还不上房贷的家庭的实际困难，还有楼市的根本矛盾。比如他之前建议的，让银行给还不上房贷的人停息延贷，给两年喘息机会，这个就很实在。现在银行都是“旱涝保收”，贷款的时候按评估价7折批贷，房价跌了就让业主倒贴，根本不承担风险，这太不合理了。如果银行能多承担一点责任，帮困难家庭渡过难关，法拍房的数量自然就少了。
另外，楼市的信心不是靠叫停法拍房就能拉回来的，得让大家真正觉得“收入稳定了”“买房不亏了”。现在咱们普通家庭的财富里，59%到77%都是房产，房子已经不只是用来住的，更是家庭最大的金融资产。大家担心房价跌，本质是担心自己的财富缩水。只有把经济搞上去，让大家有稳定的收入，同时建立完善的楼市长效机制，让房价回归合理区间，大家才会重新有信心，楼市才能真正平稳下来。
最后总结一句：法拍房不是房价下跌的“元凶”，只是楼市调整期的一个“缩影”。叫停它解决不了根本问题，反而可能引发更多矛盾。真正该做的，是直面问题根源，帮困难家庭减负，让银行承担起应有的责任，让楼市回归“房住不炒”的本质。毕竟对咱们普通人来说，房子最重要的是住得安心，而不是成为一辈子的负担。
关于这事儿，你有啥想说的？你身边有没有遇到过法拍房影响周边房价的情况？欢迎在评论区聊聊，咱们一起交流。
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